羅田論壇
標(biāo)題: 學(xué)區(qū)房，上海灘最值錢的破爛 [打印本頁]
作者: 視明眼鏡 時間: 2021-5-5 16:49
標(biāo)題: 學(xué)區(qū)房，上海灘最值錢的破爛
從看上心儀的學(xué)區(qū)房，到和房東談判、籌錢并簽完合同，古悅只用了3個小時。這個學(xué)區(qū)房是古悅為不到1周歲的兒子準(zhǔn)備的禮物。3個月后，中介告訴她，這套房漲了130萬元。
古悅認(rèn)識的另一位寶媽，為看學(xué)區(qū)房，一連數(shù)月挺著孕肚奔波勞碌，一度出現(xiàn)先兆流產(chǎn)癥狀。直到一天晚上，中介緊急通知她有一處房源，她看中后便趕去簽約。到了簽約現(xiàn)場，前來搶房的人擠滿了電梯，房東沒有跳價，她靠誠意打動了房東，先一步成交上岸。
這是去年下半年，上海學(xué)區(qū)房市場的兩個截面。
但如今，市場風(fēng)向變了。
4月30日，最高決策層提出，“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價”，意味著學(xué)區(qū)房的亂象有望得到遏制。事實上，早在此前，全國多城已經(jīng)陸續(xù)出臺相關(guān)政策，整治炒作學(xué)區(qū)房行為，穩(wěn)定樓市。
比如，北京近期發(fā)布的義務(wù)教育入學(xué)新政，堪稱史上最嚴(yán)的入學(xué)政策：自2022年起，所有用于九年一貫制學(xué)校登記入學(xué)的住房，九年內(nèi)只提供一個入學(xué)學(xué)位。
上海也不例外。3月16日，上海市教委發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》，首次提出“名額分配”制度，重點中學(xué)50%-65%的生源名額將按比例分配到各區(qū)和各普通初中。
“辦法”一出，市場立刻有了反應(yīng)。
上海一房地產(chǎn)公司市場動態(tài)分析師赫東旭盯著后臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，成交量斷崖式下跌。去年以高漲幅聞名的熱門學(xué)區(qū)房小區(qū)“梅園”，如今，其附近的房產(chǎn)中介掛出了“筍盤”字樣。
“筍盤”在二手房市場上指的是，低于市場價，性價比高的房子。它就像一塊晴雨表，標(biāo)示著當(dāng)前學(xué)區(qū)房市場的不景氣。
習(xí)慣了去年下半年學(xué)區(qū)房的強勢走高，上海的部分學(xué)區(qū)房房東仍有高房價預(yù)期，只有急于出手的房東小幅降價，給予更多議價空間。
但買房者卻按兵不動，指望價格進(jìn)一步的下跌。
春節(jié)后，本是包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)、房地產(chǎn)市場的小陽春，但4月的上海，學(xué)區(qū)房市場不見小陽春，只見倒春寒。
價格和成交量的起落，考驗的不是買賣雙方的決斷，而是人性。
01
老破小的舍與得
上海浦東新區(qū)的梅園三街坊，若只看一片干凈的鵝黃外墻，不會想到這些6層建筑是建成40年的老房子。
這里面嵌套著被稱為“手槍房”“條形房”的老舊房型，面積小的，只有三十幾平方米，大的也不過七八十，門窗小，采光和通風(fēng)多不理想。
一層住戶的水龍頭裝在戶外，廚房用水就在這里。因為陽臺太小，每戶都在陽臺窗外向外安裝了2、3米長的晾衣桿子，這里沒有電梯、停車位露天。
這些俗稱“老破小”的房子，每平方均價最低也要14萬元，高的達(dá)20萬。2公里外陸家嘴的新建高層樓盤國信世紀(jì)海景，每平方米均價則在14萬元上下。
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梅園三街坊的住房 撐起高房價的是梅園三街坊對口的頂尖學(xué)區(qū)，涵蓋了從幼兒園到初中。
盡管“老破小”居住體驗差，但絕無僅有的優(yōu)質(zhì)教育資源，秒殺了江景房的舒適體驗。不過對比動輒售價上千萬起步的新樓盤，老破小學(xué)區(qū)房則是一個高性價比的選擇，更受到有擇校剛需的中產(chǎn)家庭青睞。
學(xué)區(qū)房的概念脫胎于學(xué)區(qū)劃片、就近入學(xué)的政策，原本是為了方便學(xué)生上學(xué)、抑制因擇校導(dǎo)致學(xué)生過度集中的政策而設(shè)計的，但因為優(yōu)質(zhì)教育資源的分配不均衡，名校對應(yīng)學(xué)區(qū)的房產(chǎn)由此成了香餑餑。
“老破小”中最搶手的是戶型小、總價低的一類，被稱為“上車房”，意味著獲得該學(xué)區(qū)對應(yīng)教育資源的最小成本。
“上車房”的買家，舉家遷入戶口之后，通常并不把它作為自住房，因為一室的格局，扣除公攤面積，很難滿足學(xué)齡兒童三口之家的居住需求，他們要么有另外的產(chǎn)權(quán)房，要么就在靠近就讀學(xué)校的地方租房住。
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某住房交易平臺顯示，梅園三街坊的房價已達(dá)到142306元/平米 但也有像畢業(yè)后落戶上海的小歐一樣，雖然還沒有孩子，但希望占有名校學(xué)位、同時自住的家庭買下的是，2室1廳但難得的現(xiàn)代戶型，更大的面積，預(yù)算約比同小區(qū)“上車房”貴上200-300萬元，“（首付）資金都是卡到喉嚨口的”。
古悅買到的是徐匯區(qū)一處35平米的老房子。房子到手，遷完戶口占好學(xué)位，她就以4000元/月的價格出租，以償貸款。
對想買學(xué)區(qū)房的家長來說，時間是停在身后的鞭子，兩股力量推著他們趕早不趕晚。
推力來自目標(biāo)學(xué)校的入學(xué)門檻和錄取排序。
古悅所在的上海徐匯區(qū)，當(dāng)滿足學(xué)生戶籍地和居住地一致，學(xué)位5年內(nèi)未被占用，產(chǎn)權(quán)人為父母等直系親屬時，入戶越早、年限越長，錄取排序越靠前、入學(xué)成功幾率越大。
今年3月，各頂尖學(xué)校的學(xué)齡兒童摸底結(jié)果都發(fā)出了“超額預(yù)警”，就是說入戶時間短、排序靠后的家庭，將無緣名校。
拉力來自學(xué)區(qū)房漲價有利可圖。
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上海某學(xué)區(qū)房的價格漲幅情況（圖片來源：安居客） 古悅就趕上了學(xué)區(qū)房漲價的中班車，3個月內(nèi)，她的學(xué)區(qū)房漲價130萬，她說自己撿了便宜。
推拉兩股力，疊加高中錄取政策變動釋放的部分需求，造成了去年下半年，上海學(xué)區(qū)房的明顯漲勢。
學(xué)區(qū)房不是青云梯，但一些家長仍愿意下注，博一個好的升學(xué)機會。
古悅買下的學(xué)區(qū)房，它原來的主人是一對老人，12年前，為了讓外孫女就讀對口名校，老兩口賣掉了自己的房子換來學(xué)區(qū)房，和女兒一家擠在一起住。
他們賭贏了，外孫女考上了區(qū)內(nèi)一梯隊的徐教院附中，還分到了提高班。
簽完合同，老倆口很高興，像是圓滿完成任務(wù)一般，計劃著給自己買養(yǎng)老房。
02
政策背后的博弈
3月19日，是上海民辦名校世外小學(xué)“小升初”搖號錄取的日子，孟曉焦慮了一上午，因為搖號結(jié)果將決定女兒的升學(xué)走向。
中午12點，石頭落地，孩子被搖中，直升世外中學(xué)。結(jié)果雖好，她卻沒有五年前“幼升小”被錄取時的那份喜悅：“因為這全是運氣，和實力無關(guān)。”
義務(wù)教育階段學(xué)生免試就近入學(xué)，是上海2020年推行的新政。無論民辦、公辦學(xué)校，都嚴(yán)禁以考試、面試、競賽、培訓(xùn)成績或證書選拔學(xué)生，公民同招、民辦搖號錄取，2020年成為“搖號元年”。
上海市教委基礎(chǔ)教育處處長楊振鋒在接受《南方周末》專訪時稱，讓公辦和民辦同步招生，是為了引導(dǎo)各類學(xué)校提高教育質(zhì)量，減少生源依賴，做到有教無類、因材施教。
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上海部分區(qū)域小升初兩輪搖號結(jié)果 但家長有另一番解讀和考量。
古悅是在徐匯區(qū)長大的老上海人，在民辦搖號落地之前，她本想讓孩子讀公立小學(xué)升民辦初中，因為在上海，民辦學(xué)校水平優(yōu)于公辦是共識，但新政落地，她不敢賭了，因為有50%概率孩子會被統(tǒng)籌安排進(jìn)教學(xué)水平落后的菜小。
政策動態(tài)里，她看好公辦學(xué)校的前景，升學(xué)更穩(wěn)妥。和她有類似想法的家長轉(zhuǎn)向公辦優(yōu)質(zhì)學(xué)校的一二三梯隊，而擠進(jìn)這些學(xué)校的法寶，就是學(xué)區(qū)房。
長期關(guān)注上海學(xué)區(qū)房動態(tài)的赫東旭對南風(fēng)窗記者分析，過去一些家庭可以不買學(xué)區(qū)房，直接上民辦學(xué)校，吸收了部分學(xué)區(qū)房需求，如今又因政策變動而釋放，學(xué)區(qū)房供需緊張，價格受刺激上漲。
優(yōu)質(zhì)生源是名校命脈，做過頂尖級建平學(xué)校校長的楊振鋒說：“（義務(wù)教育均衡發(fā)展的）核心是生源問題。”
調(diào)整生源結(jié)構(gòu)成了系列政策引導(dǎo)的發(fā)力點。
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2019年，中共中央國務(wù)院提出《關(guān)于深化教育教學(xué)改革全面提高義務(wù)教育質(zhì)量的意見》，其中規(guī)定完善招生考試制度，推進(jìn)義務(wù)教育學(xué)校免試就近入學(xué)全覆蓋 優(yōu)質(zhì)學(xué)生借學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)向公辦，民辦學(xué)校很緊張，搖號增加了生源質(zhì)量的不確定，原先優(yōu)中培優(yōu)的成名路子不好走了。民辦搖號板上釘釘不可違，一些民辦學(xué)校討巧軟性勸退。
去年5月1日，搖號前一周，民辦強校華二附中在微信公號上推文《到華二初中讀書，你真的想好了嗎》引發(fā)爭議�！拔覀兿翊珠|中的女子，怕你不來，怕你亂來”，道出了民辦名校對優(yōu)質(zhì)生源流失的恐慌。
“曾經(jīng)占比很高的教授、法官、企業(yè)家家長……每個學(xué)期要去上海大劇院看演出，不是免費的……華二的課是有難度的”，都在提醒家長注意門檻，選拔生源之心溢于言表。蘭生復(fù)旦也用“單憑一時熱情的擇校，后果可能是漫長的痛苦折磨”婉言相勸。
但華二的推文在發(fā)出不到2小時后刪除了，蘭生復(fù)旦的勸退信也消失了，市教委批評問責(zé)，第二天華二連忙發(fā)道歉聲明。
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上海民辦華二附中2020年5月1日發(fā)布的《到華二初中讀書，你真的想好了嗎》 一周后，蘭生復(fù)旦180個招生名額，預(yù)估第一天搖號就涌進(jìn)了2500人報名。
教育均衡和學(xué)區(qū)房的政策博弈還在于細(xì)節(jié)的變動。
挑選單體學(xué)區(qū)房之前，小歐先列出了上海各區(qū)小學(xué)初中都在公立第一梯隊的雙學(xué)區(qū)組合，剔除了周邊有菜小的學(xué)區(qū)，以規(guī)避因?qū)W區(qū)變動帶來的風(fēng)險。
確定預(yù)算紅線后，剩下的就是目標(biāo)學(xué)區(qū)，這已經(jīng)是家長們的可控范圍，但這并不意味著絕對保險。
學(xué)區(qū)劃出和劃入的可能變動，在長寧區(qū)試點的“多校劃片”會不會推廣，都是操心家長的隱憂。
其中“多校劃片”意味著，原先學(xué)區(qū)房和對口小學(xué)一一對應(yīng)的確定關(guān)系被打破，對應(yīng)多所學(xué)校，去的學(xué)校是好是壞，又得靠搖號運氣。
政策制定者增加學(xué)區(qū)房不確定性，抑制其虛高價值的努力，在指望學(xué)區(qū)房占優(yōu)校名額的家長看來意味著風(fēng)險和損失。一位浦東新區(qū)家長的網(wǎng)絡(luò)信訪留言里帶著不解：“這個世界還認(rèn)可努力奮斗的精神嗎？”
但這樣的質(zhì)疑是失焦的。
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熱播劇《小舍得》探討教育問題 3月16日，上海市教委的中考改革方案，最大的變化在于，名額分配錄取，實驗性示范性高中（優(yōu)質(zhì)高中）需拿出不低于50%-65%的招生比例用于分配到區(qū)和分配到校，讓各區(qū)每一所初中都有升入優(yōu)質(zhì)高中的名額。
入場券是：努力成為普通初中的領(lǐng)頭羊，又不必依賴學(xué)區(qū)房。
“生源不優(yōu)化，老百姓對學(xué)校的信心不足，生源不好，你再努力效果也是不明顯的�！痹诨卮稹赌戏街苣穼φ吒母镞壿嫷膯栴}時，楊振鋒這樣解釋。
那些不追捧學(xué)區(qū)房的家長也有自己的訴求。
2020年以來，上海多地業(yè)主信訪請愿“引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源”，方案建議不少：劃入名校學(xué)區(qū)、弱校尋求優(yōu)質(zhì)教育集團托管、新建優(yōu)質(zhì)學(xué)校分校、推動教師輪崗。
但相比信訪請愿，家長們自發(fā)改造家門口學(xué)校的嘗試更加實際。
古悅娘家的小區(qū)隔壁是一所新建學(xué)校，老師對學(xué)習(xí)抓得緊，每天都在20:30放學(xué)。有家長周末義務(wù)開設(shè)英語角，給孩子們補習(xí)，社區(qū)里早就低調(diào)進(jìn)行著杭州文鼎苑、深圳錦廬花園式的學(xué)習(xí)小組，組團雞娃。
為自己創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)環(huán)境的典范是張江科技城，2002年，這里還是教育荒漠，原先的張江高科實驗小學(xué)、張江小學(xué)都是菜小，但高新人才在這里安家落戶，改善了生源，菜小被改造摘帽，進(jìn)入了梯隊學(xué)校，被三公四校八大錄取的學(xué)生從無到有、由少到多，被視為潛力股。
各方博弈中，還有一些笑談?wù)婕匐y辨，但為人樂道。
紫竹半島位于閔行區(qū)邊緣，2012年開盤價3萬/平米，無人問津，2014年前后對口頂尖學(xué)區(qū)華二紫竹，如今房價高漲至10萬/平米。
今年1月份，網(wǎng)傳，華二紫竹分校在全區(qū)期末考試排名不佳，導(dǎo)致紫竹花園半島的房價狂跌百萬，業(yè)主拋售。不過之后有人質(zhì)疑網(wǎng)傳排名的真實性，也有聲音認(rèn)為是營銷號在帶節(jié)奏博眼球搞促銷。
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紫竹半島房地產(chǎn)的公司網(wǎng)頁上，學(xué)區(qū)房的“招牌”一目了然 虛實之間，是以家長為目標(biāo)的炒房者挑起的心理博弈。家長們以此為談資，并信以為真的是：學(xué)生成績和學(xué)區(qū)房價之間微妙的關(guān)聯(lián)。
從生源分配著手的改革之策，始終要面對家長強烈的擇校搶優(yōu)心態(tài)，政策想要引導(dǎo)家長做符合教育規(guī)律的事。
但出發(fā)點的不同，家長、教育工作者和教育管理者奉行的規(guī)則存在偏差。
03
中產(chǎn)的信仰
古悅很清楚，一套學(xué)區(qū)房決定不了孩子的未來：“我不需要他拼命讀到最好來改變自己的命運�！�
中產(chǎn)父母也是社會選拔的勝出者，他們知道成績固然重要，但其實更珍惜“成長”，關(guān)注陪伴和養(yǎng)成好習(xí)慣。
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電視劇《小舍得》截圖 明珠小學(xué)是浦東一所牛校，在等候在校門口的家長口中，會聽見關(guān)于“牛校牛娃”的秘密。
比如，數(shù)學(xué)和英語有兩套不同難度的教材，期末免考證書的含金量，老師會盯著學(xué)生把試卷錯題訂正完畢才能放學(xué)；家長配合老師，每天晚上6-9點，父母至少有一個人會放下工作，陪孩子寫作業(yè)或互動。
最后一位帶著孩子回家的父親，從4點一刻的放學(xué)時間，一直等到了將近6點。
我和古悅約在徐匯區(qū)的日月光中心，當(dāng)天，商場中庭有一場演講比賽。幾十個從幼兒園到小學(xué)不等的孩子在父母陪同下排隊候場，有家長用心給孩子穿上了一整套紅軍服，配合演講主題。
一個還沒評委面前桌子高的小姑娘扎著倆小辮，捧著話筒抵著下巴，略低著頭，靦腆但甜嫩地講著故事。在她前面，比她稍大些年紀(jì)的孩子，先聲奪人，洪亮自信的嗓音在臺上收放自如。
從這里捧走的獎杯會成為學(xué)生檔案“獲獎記錄”一欄里的亮點，伴隨他們升學(xué)。
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節(jié)目《小不點得吧嘚》針對“父母陪孩子寫作業(yè)”這一話題采訪學(xué)生 擇校熱，是基于名校的信仰而搶占優(yōu)質(zhì)資源，信仰包含著對環(huán)境和群體的認(rèn)同。
古悅不希望孩子在民辦學(xué)校里，不希望在“今天香奈兒出了什么新款”的日常討論中感到自卑，也不希望遇到菜小里的不良少年。
這是屬于中產(chǎn)的階層文化認(rèn)同，也是他們擇校信仰的起點。這份認(rèn)同從她們進(jìn)入同一家醫(yī)院產(chǎn)檢，便開始建立。
待產(chǎn)媽媽們會互加微信拉群，古悅在的媽媽群里，就有6個同年同月同日同醫(yī)院出生的孩子。媽媽們一起產(chǎn)檢、一起生孩子、抱團養(yǎng)娃、定期聚會。
在這些群里，新手媽媽會被同化，迅速適應(yīng)角色，分享她們的養(yǎng)娃方法論。
在這些群里，永遠(yuǎn)有人提醒你什么時間應(yīng)該做什么，遇到問題有什么解決方案。
這里是焦慮的來源，也是焦慮緩解的地方。
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《小舍得》劇照 一些媽媽在這里走出產(chǎn)后抑郁，也會在群里相互就“怎么買學(xué)區(qū)房”取經(jīng)。
群體，藏著中國人最精妙的社交智慧，80、90后中產(chǎn)又恰是一群沒有線上社交障礙的人，這是他們獲取信息的重要渠道。他們在交流中趨同，又在認(rèn)同的觀念力量中，尋找歸屬感。
小歐對學(xué)區(qū)房的認(rèn)知驗證了這一點。她說，孩子如果是個好苗子，學(xué)區(qū)房不會限制他；如果是個差苗子，鼓勵他的同學(xué)好好學(xué)習(xí)，保持住房價。
“大家好，房價才是真的好�！边@份群體歸屬感，也意味著利益共同體。
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《2019新中產(chǎn)焦慮洞察》中“新中產(chǎn)”的界定標(biāo)準(zhǔn) 在梅園三街坊，這一共同體帶來的社區(qū)分化。
30年前，浦東還未開發(fā)，梅園也只是個普通村落。剛退休的老楊感慨，人才引進(jìn)計劃中落戶申城的新上海人，越來越多買走了小區(qū)里的學(xué)區(qū)房，雖然這也讓老上海人賺足差價，住進(jìn)更大的房子，但他還是習(xí)慣稱呼他們?yōu)椤巴獾厝恕保瑓s又不免羨慕地想象他們“很有錢”。
一位四川來上海帶外孫的老人，提及家里買過兩套學(xué)區(qū)房時，謹(jǐn)慎地拒絕透露女兒女婿的經(jīng)濟狀況，因為“怕人家聽了心里不平衡”。
小歐和古悅則坦言自己是工薪家庭，買房的預(yù)算部分得益于雙方父母的資助，但她們對貸款負(fù)債很坦然。
財不外露和無畏負(fù)債，兩種不同的金錢觀是兩代人的分化與各自的價值認(rèn)同。
小歐和先生都是復(fù)旦金融碩士畢業(yè)生，在她的認(rèn)知里，負(fù)債和借債不是一回事，她說：“（首套房低利率貸款）是國家給的福利。”今年3月份高位上車，似乎并不是最佳時機，但她心態(tài)平和地表示，幾十萬的溢價長期來看無足輕重。
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房地產(chǎn)貸款集中度管理要求 這與不計后果“不差錢”的土豪心態(tài)有著本質(zhì)區(qū)別，事實上，她和丈夫買入學(xué)區(qū)房，嚴(yán)格做到了現(xiàn)金流雙覆蓋，這代表了她倆非常理想的償債能力。
古悅一家也可以用已有婚房加上買學(xué)區(qū)房的預(yù)算，置換一套條件更好的學(xué)區(qū)房，但之所以選擇資金“一分為二”，也是基于對房價穩(wěn)定上漲的信心，以期最大限度獲得投資收益。
學(xué)區(qū)房是一筆雙重投資，它一邊掛著名校預(yù)約入場券，另一邊是資產(chǎn)保值和升值的預(yù)期空間。
不能光靠一份死工資，規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險，已經(jīng)成為新中產(chǎn)的理財共識。
但回到教育這件事，仍有一些問題，超出高學(xué)歷新中產(chǎn)的理解范圍。
陸茗很幸運，碰上了學(xué)區(qū)房，一路沿著浦東頂尖牛校升學(xué)的“自雞娃”。正在國外讀研的她，依然記得小學(xué)時候那些讓她心跳慌亂的上課習(xí)慣。
比如，她害怕晚托班考驗反應(yīng)力的聽寫，會因為跟不上同學(xué)抄板書作業(yè)題的速度倍感壓力，博士出身的爸爸會打擊她資質(zhì)不如自己、還不夠用功……
回想過去，最讓陸茗苦惱的，不是失控感，而是無助感。“（和爸爸的）成長環(huán)境和氛圍完全不一樣，總是帶錯6個作業(yè)本，被同學(xué)欺負(fù)怎么辦，我不知道我怎么解決，而他也沒有經(jīng)歷過。”
有一個感同身受、心思細(xì)膩的父母或老師，是陸茗從小渴求的優(yōu)待。如何應(yīng)對未知帶來的失控感和無助感，關(guān)乎教育的本質(zhì)
作者: 元帥 時間: 2021-5-6 08:24
作者: 元帥 時間: 2021-5-6 08:25
為了孩子讀書，操碎了多少父母的心。。。。。。
作者: 藍(lán)妮 時間: 2021-5-6 08:35
作者: 藍(lán)妮 時間: 2021-5-6 08:35
作者: 藍(lán)妮 時間: 2021-5-6 08:35
作者: 藍(lán)妮 時間: 2021-5-6 08:35
作者: 藍(lán)妮 時間: 2021-5-6 08:36
作者: 鳳城春曉 時間: 2021-5-6 08:37
作者: 鳳城春曉 時間: 2021-5-6 08:38
作者: 八面玲瓏 時間: 2021-5-6 08:46
作者: 八面玲瓏 時間: 2021-5-6 08:46
作者: 閑云信步 時間: 2021-5-6 08:54
作者: 閑云信步 時間: 2021-5-6 08:54
作者: 再入江湖 時間: 2021-5-6 09:05
作者: 再入江湖 時間: 2021-5-6 09:06
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