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羅田論壇

標(biāo)題: 取消公攤面積后，建議適當(dāng)補(bǔ)償已購房人群，新建房屋按套內(nèi)面積算 [打印本頁]

作者: 夢似深海 時(shí)間: 2018-12-13 20:12
標(biāo)題: 取消公攤面積后，建議適當(dāng)補(bǔ)償已購房人群，新建房屋按套內(nèi)面積算
這幾天，媒體針對公攤面積合理性提出質(zhì)疑，并接連有權(quán)威媒體發(fā)聲，怒斥公攤面積是“坑”，讓我們很受傷，現(xiàn)在到了必須要解決的時(shí)候。從網(wǎng)上的反饋來看，有超過98%的人是支持取消公攤面積，但從留言中，不少人擔(dān)心取消公攤面積后房價(jià)是不是又要漲？已購房人群能否得到相應(yīng)補(bǔ)償？本文就大家關(guān)切的問題做一些有意義的分析和探討。
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權(quán)威媒體紛紛發(fā)聲：取消公攤面積勢在必行

人民日報(bào)：發(fā)表題為《買100平米房子只得70平米，這么坑的公攤面積到底怎么來的？》，文中指出，公攤面積不是一個(gè)新鮮議題，長期存在并不意味著合理，公攤面積長期侵占老百姓的利益，已傷害市場經(jīng)濟(jì)公平性。文章最后指出，希望主管部門借房地產(chǎn)調(diào)控之機(jī)，探索科學(xué)合理的計(jì)價(jià)方法，切實(shí)保護(hù)人們的利益。

新華社：發(fā)表題為《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，文中指出，國際上都是按套內(nèi)面積核算房價(jià)，而我國房價(jià)、物業(yè)費(fèi)都要按照公攤面積計(jì)算。公攤面積沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，不僅讓購房者多掏錢，未來還隨著房產(chǎn)稅、精裝修政策采用公攤面積算法，則會(huì)進(jìn)一步加劇不公平性。希望職能部門在治理房地產(chǎn)亂象之際，主動(dòng)回應(yīng)民眾關(guān)切。

法制日報(bào)：事實(shí)上，公攤面積計(jì)算原則、計(jì)算方法、分?jǐn)偙壤拖禂?shù)，到目前為止都沒有任何強(qiáng)制規(guī)定，只讓合同當(dāng)事人具體進(jìn)行約定。

中國之聲：文中報(bào)道了一起黑龍江某棚改小區(qū)，一套拆遷安置房建筑面積108平米，實(shí)際使用面積則只有54平米，公攤面積達(dá)到50%，半櫝半珠得治。

半月談：多次發(fā)文強(qiáng)調(diào)，要求盡快對公攤面積給予清晰界定，用法律法規(guī)從根本上保護(hù)民眾的合法權(quán)益。

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公攤面積“4大坑”

1.開發(fā)商做大公攤面積。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士講述，我們購房者能夠測出實(shí)際使用面積，但不能測出公攤面積，這里面就大有文章可做。小區(qū)房子的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積是開發(fā)商請測繪公司實(shí)地考察后出具的報(bào)告。開發(fā)商與測繪公司對測算方法和數(shù)據(jù)非常清楚，如果開發(fā)商與測繪公司形成某種默契，那就難說了。有內(nèi)行人說過，任何一個(gè)小區(qū)所有公攤面積加起來一定是大于這個(gè)小區(qū)的實(shí)際公攤面積。然而，這樣含有詳細(xì)公攤面積測繪報(bào)告是不會(huì)落到購房者手中的，購房者只能聽之任之。要知道，面對當(dāng)前的房價(jià)，如果一戶多分?jǐn)傄黄矫�，那么對�?yīng)整個(gè)小區(qū)的價(jià)值會(huì)是多少？

2.物業(yè)在公攤面積上賺錢

按理說，業(yè)主花巨資購買了公攤面積，那么公攤面積建筑所有權(quán)就應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳過、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房。根據(jù)專家介紹，如果物業(yè)公司在公共建筑部分投放廣告，那么其中一部分收益應(yīng)該歸業(yè)主所有。有媒體記者曾做過調(diào)查，現(xiàn)在大部分小區(qū)在小區(qū)出入口、電梯間、小區(qū)內(nèi)部道路等部位投放大量廣告賺取不菲的收益。如果把這些廣告收益回饋給業(yè)主，那么業(yè)主實(shí)際交納的物業(yè)可減少50%。

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3.取暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)均按照建筑面積交納

當(dāng)前，小區(qū)物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)都是按照建筑面積收取。換句話說，小區(qū)業(yè)主不僅要為自己家里實(shí)際使用的一畝三分地交納費(fèi)用，還要為公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等交納物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)。有專家指出，建議收費(fèi)單位每年都應(yīng)公布這兩項(xiàng)費(fèi)用是如何計(jì)算收取的？每平米到底是多少錢？包含公攤面積的哪些建筑？費(fèi)用事項(xiàng)設(shè)置和價(jià)格都應(yīng)科學(xué)合理。

4.購房者為公攤面積買單

按照開發(fā)商現(xiàn)有銷售計(jì)算方法，100平米房子，單價(jià)1萬，總價(jià)就100萬，但是這里面包含了20-30%的公攤面積。歐美發(fā)達(dá)國家銷售的房子均是按照居住面積來定價(jià)，同樣價(jià)格的房子，那么使用面積就是100平米，而不會(huì)是實(shí)際使用面積只有70-80平米。根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，有住戶反映，一套125平米房子，開發(fā)商對精裝修的報(bào)價(jià)2千5一平，實(shí)際包含了28%的公攤面積，這樣算下來，購房者在精裝修上一套房子就多花了8萬元。

取消公攤利大于弊

我們購房者可以明明白白消費(fèi)，如果與國家接軌，我們更能體現(xiàn)對比出房價(jià)差異。即使開發(fā)商借此漲價(jià)，但是我們的購房總價(jià)是不會(huì)上升的。舉個(gè)例子，按現(xiàn)在政策，90平米房子，單價(jià)2萬，開發(fā)商銷售總價(jià)180萬，取消20%公攤面積比例后，實(shí)際出售面積72平米，如果實(shí)際總價(jià)還是180萬，那么這套房子的單價(jià)就要提到 2.5萬。試想，開發(fā)商的房子2.5萬單價(jià)銷量好，還是單價(jià)2萬銷量好？顯然是后者，這樣一來，開發(fā)商可能不會(huì)賣2.5萬，為了銷量，可能只會(huì)賣2.3-2.4萬一平。所以，從這個(gè)角度看，購房者實(shí)際利益并沒有收到損失，反而有可能減少購房成本。另外，已購房者所有的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，甚至包括后面的房產(chǎn)稅、精裝修政策等都按照實(shí)際使用面積計(jì)算，即使他們調(diào)整一些價(jià)格，我們能夠清清楚楚消費(fèi)，何樂而不為？如果說取消公攤面積有什么弊端，那就是更改工作要繁瑣一些，對既得利益者有損害。

取消公攤面積具有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

1.官方媒體連續(xù)發(fā)聲

在輿論上，官方媒體連續(xù)發(fā)聲表態(tài)，說明國家也看到了公攤面積帶來的諸多弊端。人民日報(bào)文章稱，越漲越多的公攤面積實(shí)際上是損害老百姓的利益。事實(shí)上，長期存在的東西不一定合理，既然不合理，我們就要正視和努力改正之。如果視而不見，那只會(huì)侵害我們更多的利益。媒體連續(xù)發(fā)聲，應(yīng)該說我們已經(jīng)看到取消公攤面積這一不合理做法的希望。從網(wǎng)上的網(wǎng)友反饋來看，絕多數(shù)人是支持取消公攤面積，從這一角度看，取消公攤具備扎實(shí)的民意基礎(chǔ)。

2.國內(nèi)省份已有試點(diǎn)。此前據(jù)媒體報(bào)道，公攤面積由香港商人李嘉誠所發(fā)明，先是傳到臺灣，再傳到大陸。事實(shí)上，公攤面積發(fā)源地香港，已在2013年完全廢除了建筑面積和公攤面積概念，完成與國際接軌，改為按使用面積計(jì)算。作為舶來品，我們有什么理由還繼續(xù)堅(jiān)持執(zhí)行這一不合理且未有嚴(yán)格規(guī)定的政策呢？在國內(nèi)，重慶早在2002年就以地方法規(guī)形式，對商品房銷售實(shí)行套內(nèi)計(jì)價(jià)，廣州、北京也在開展套內(nèi)計(jì)價(jià)方法的探索。

3.利用房地產(chǎn)調(diào)控間隙，加快與國家接軌步伐。我們說清正一個(gè)行業(yè)需要方方面面，多管齊下，正如央媒所說，房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)，房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入深水區(qū)，利用打擊樓市亂象之際，把“公攤面積”這一亂象徹底拔出并改正之，何不是一個(gè)良機(jī)呢？國際上沒有公攤面積說法，中國獨(dú)存的公攤面積到了該取消的時(shí)候，加快與世界接軌是我們當(dāng)下正確的選擇。

建議對已購房者適當(dāng)補(bǔ)償

取消公攤面積后，已購房者擔(dān)憂兩個(gè)問題，一是按照實(shí)際使用面積算，那么房子總價(jià)值是不是就減少了？二是如果不再買房，原來房子公攤面積的錢都被賺走了，心里不是滋味，那也是血汗錢啊。關(guān)于這兩個(gè)問題，第一，現(xiàn)在已持有房產(chǎn)的人群，房子就是二手房，二手房價(jià)格掌握在房主手上。如果公攤面積取消了，相信誰也不會(huì)按照原來價(jià)格來報(bào)，報(bào)多少大家心里都有數(shù)，很明顯的例子，如前兩年土拍火熱的時(shí)候，一塊高價(jià)地就能帶來二手房業(yè)主提升掛牌價(jià)，所以存量房產(chǎn)價(jià)值不會(huì)因?yàn)楣珨偯娣e取消而降低；第二，以前買的房子公攤錢都被各方賺走了，面對如此高的房價(jià)和主體變更，想要回來確實(shí)夠難。建議從今后的稅收、取暖費(fèi)、物管費(fèi)等給予適當(dāng)優(yōu)惠和補(bǔ)貼，從心理上給予民眾安慰。正如前面所說，我們既有房產(chǎn)的價(jià)值不會(huì)因?yàn)槿∠珨偠档�，所以，我們�?yīng)該減少此項(xiàng)改革的阻力。

作者: 心連心 時(shí)間: 2018-12-13 20:36
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作者: 心連心 時(shí)間: 2018-12-13 20:36

作者: 天馬星空 時(shí)間: 2018-12-13 21:05
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作者: 天馬星空 時(shí)間: 2018-12-13 21:05
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作者: 天馬星空 時(shí)間: 2018-12-13 21:05
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作者: 老劉說事 時(shí)間: 2018-12-14 09:07
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作者: 天堂美 時(shí)間: 2018-12-14 11:31
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作者: 天堂美 時(shí)間: 2018-12-14 11:31
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作者: 窯山將客 時(shí)間: 2018-12-14 20:10

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