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羅田論壇

標(biāo)題: 全國首例!法院判決:地下車庫管理權(quán)歸業(yè)主委員會(huì) [打印本頁]

作者: 鳳山老實(shí)人    時(shí)間: 2020-1-2 10:07
標(biāo)題: 全國首例!法院判決:地下車庫管理權(quán)歸業(yè)主委員會(huì)
地下車庫本應(yīng)作為房屋公共資源的一部分,由所有業(yè)主共享權(quán)益,但長(zhǎng)期以來,開發(fā)商利用優(yōu)勢(shì)地位把持地下車庫的所有權(quán)和管理權(quán),業(yè)主們往往只能忍氣吞聲作罷。
然而,在湖南長(zhǎng)沙,東成大廈的業(yè)主們卻咽不下這口氣,業(yè)主們?yōu)榇俗呱辖鼉赡甑脑V訟之路。
12月16日,他們收到了長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院的終審判決:負(fù)一樓地下車庫的管理權(quán)歸業(yè)主委員會(huì)。據(jù)了解,業(yè)主委員會(huì)通過民事訴訟拿回地下車庫管理權(quán),在全國尚屬首例。

兩處停車位價(jià)格迥異
東成大廈位于長(zhǎng)沙市芙蓉路,由湖南東成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“東成房產(chǎn)”)開發(fā)建設(shè),在1999年剛交付使用的時(shí)候,曾經(jīng)是芙蓉路上一棟頗有名氣的樓盤。該大廈地上有30層,地下2層。地下負(fù)二層為人防工程,地下負(fù)一層為地下車位。其時(shí),東成大廈物業(yè)由湖南東盛物業(yè)管理有限負(fù)責(zé)管理(以下簡(jiǎn)稱“東盛物業(yè)”)。


2002年2月,經(jīng)長(zhǎng)沙市房管局核定,為東成大廈負(fù)一樓辦理了產(chǎn)權(quán)證,產(chǎn)權(quán)歸東成房產(chǎn)所有。2004年5月,東成房產(chǎn)通過湖南省拍賣公司以拍賣方式對(duì)其包括車位在內(nèi)負(fù)一樓的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處置,長(zhǎng)沙聯(lián)鑫實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“聯(lián)鑫公司”)通過競(jìng)拍方式取得該車位及其他房屋的產(chǎn)權(quán)。聯(lián)鑫公司到房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門辦理了過戶手續(xù)。
由于對(duì)東盛物業(yè)諸多不滿,東成大廈業(yè)主委員會(huì)與其進(jìn)行多場(chǎng)官司后,終于在2016年3月,結(jié)束了與東盛物業(yè)的關(guān)系。大伙從業(yè)主中征集4位自愿當(dāng)發(fā)起人的代表,到長(zhǎng)沙工商部門注冊(cè)成立長(zhǎng)沙市好鄰居物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“好鄰居公司”),從社會(huì)上選聘有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任主管,開始摸索自我管理方法。2016年11月23日,業(yè)委會(huì)與好鄰居公司簽訂合同,委托其管理小區(qū)物業(yè)。
然而,小區(qū)負(fù)一樓(含地下車位)的管理權(quán)卻一直在聯(lián)鑫公司手里,它修建停車設(shè)施,對(duì)外來車輛和業(yè)主車輛進(jìn)行收費(fèi)。就這樣,東成大廈停車場(chǎng)分室外和室內(nèi),室外即大廈停車坪由好鄰居公司負(fù)責(zé)收費(fèi),室內(nèi)即地下車庫由聯(lián)鑫公司收費(fèi)。
12月18日,《中國消費(fèi)者報(bào)》記者來到東成大廈進(jìn)行走訪。東城大廈外墻上有一塊黃色公示牌,上面公示著東成大廈停車坪的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),小車24小時(shí)最高收費(fèi)20元;


相隔幾米處的地下車庫入口則是一塊藍(lán)色的公示牌,顯示小車24小時(shí)最高收費(fèi)40元。


記者注意到,價(jià)格存在差異的兩處停車場(chǎng)所也呈現(xiàn)出兩種迥然不同的景象,停車坪里車輛密密麻麻停靠,缺少秩序,而車庫內(nèi)卻有不少空位。


業(yè)委會(huì)索要地下車庫管理權(quán)
2016年,東成大廈小區(qū)業(yè)主自行成立好鄰居公司后,所有業(yè)主成為公司股東,物業(yè)開始實(shí)行自管。本著“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理”的規(guī)定,東成大廈業(yè)委會(huì)向聯(lián)鑫公司去函,要求聯(lián)鑫公司交出負(fù)一樓的停車場(chǎng)管理權(quán)。聯(lián)鑫公司以負(fù)一樓產(chǎn)權(quán)歸己為由,拒絕交出管理權(quán)。


雙方多次協(xié)商未果。2018年8月,東成大廈業(yè)委會(huì)將聯(lián)鑫公司告上法庭。東成大廈業(yè)委會(huì)訴稱,聯(lián)鑫公司在未經(jīng)東成大廈業(yè)主大會(huì)任何授權(quán)的情況下,非法對(duì)東成大廈負(fù)一樓把持,修建收費(fèi)設(shè)施,對(duì)業(yè)主和外來車輛收費(fèi),對(duì)抗大樓物業(yè)由一個(gè)物業(yè)企業(yè)施行管理的強(qiáng)制規(guī)定等,由此給整棟大樓埋下公共安全隱患,其行為違反了國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條之規(guī)定。請(qǐng)求法院判令聯(lián)鑫公司退出對(duì)東成大廈負(fù)一樓的非法管理;聯(lián)鑫公司向東成大廈業(yè)委會(huì)交付負(fù)一樓停車管理的全部資料文件、檔案、鑰匙。
長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院公開開庭審理此案。
法院審理認(rèn)為,業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)企業(yè)或者其他管理人。東成大廈業(yè)委會(huì)作為備案的業(yè)主委員會(huì),是有權(quán)代表東成大廈全體業(yè)主的法定機(jī)構(gòu),其與好鄰居公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同,應(yīng)對(duì)雙方當(dāng)事人發(fā)生法律約束力。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條的規(guī)定,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。本案涉案的東成大廈物業(yè)管理的現(xiàn)狀是負(fù)一樓由聯(lián)鑫公司管理,其余部分由好鄰居公司管理,好鄰居公司是與東成大廈業(yè)委會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的公司,根據(jù)前述規(guī)定,聯(lián)鑫公司應(yīng)退出對(duì)負(fù)一樓的管理,由好鄰居公司統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理。故對(duì)東成大廈業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求,一審法院予以支持。

終審法院維持原判
聯(lián)鑫公司對(duì)一審判決不服,上訴至長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院。在上訴狀中,聯(lián)鑫公司表示,一審判決在未查明東成大廈負(fù)一樓權(quán)屬狀況等基本情況而且東成大廈業(yè)委會(huì)也未提交該負(fù)一樓權(quán)屬證據(jù)的情況下,判決要求聯(lián)鑫公司退出對(duì)東成大廈負(fù)一樓的管理,并交出全部資料文件檔案鑰匙,明顯是沒有事實(shí)依據(jù)的。東成大廈負(fù)一樓為聯(lián)鑫公司通過購買方式取得的獨(dú)立所有的房產(chǎn),并進(jìn)行了物權(quán)登記,聯(lián)鑫公司對(duì)此擁有專屬物權(quán),根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,聯(lián)鑫公司依據(jù)房屋的規(guī)劃用途,辦理了合法的經(jīng)營(yíng)手續(xù),以及經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng),服務(wù)于大樓用戶和廣大社會(huì)用戶,符合相關(guān)法律規(guī)定。

東成大廈業(yè)委會(huì)辯稱,東成大廈地下停車位屬于大樓公共設(shè)施,應(yīng)該是提供給全體業(yè)主進(jìn)行使用,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,由物業(yè)公司實(shí)行管理。東成大廈業(yè)委會(huì)請(qǐng)示了長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì),長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)回復(fù)應(yīng)由一個(gè)物業(yè)公司實(shí)行管理,負(fù)一、負(fù)二樓消防安全都是東成大廈業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé),請(qǐng)求二審法院依法駁回上訴,維持原判。
長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院審理認(rèn)為,業(yè)主享有委托物業(yè)企業(yè)或者其他管理人的權(quán)利。東成大廈業(yè)委會(huì)代表東成大廈全體業(yè)主與好鄰居公司簽訂的《東成大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》,合法有效。長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于東成大廈業(yè)主委員會(huì)信訪問題的回復(fù)》明確:根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。東成大廈負(fù)一樓停車場(chǎng)應(yīng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。本案涉案東成大廈負(fù)一樓由聯(lián)鑫公司管理,而好鄰居公司是與東成大廈業(yè)委會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的公司,聯(lián)鑫公司雖主張東成大廈負(fù)一樓車庫的所有權(quán)歸其所有,應(yīng)當(dāng)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利,但本院認(rèn)為東成大廈負(fù)一樓除車庫外,還有共有分?jǐn)偯娣e,聯(lián)鑫公司目前對(duì)負(fù)一樓的使用、管理行為承擔(dān)了部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職能,影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對(duì)負(fù)一樓安全設(shè)施的維護(hù),一審判決聯(lián)鑫公司應(yīng)退出對(duì)東成大廈負(fù)一樓的管理,由好鄰居公司統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理,并向東成大廈業(yè)委會(huì)交付負(fù)一樓停車管理的全部資料文件檔案鑰匙,并無不當(dāng),本院予以維持。聯(lián)鑫公司應(yīng)在合理范圍內(nèi)對(duì)車庫行使權(quán)利。


據(jù)此,長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院作出判決:駁回上訴,維持原判。

中國消費(fèi)者報(bào)新媒體編輯部出品
來源/中國消費(fèi)者報(bào)·中國消費(fèi)網(wǎng)
記者/余知都


作者: 元帥    時(shí)間: 2020-1-2 10:14
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作者: 敢作敢當(dāng)    時(shí)間: 2020-1-2 19:00

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