全國首例！法院判決：地下車庫管理權(quán)歸業(yè)主委員會

鳳山老實人 · 發(fā)表于 2020-1-2 10:07:45

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地下車庫本應(yīng)作為房屋公共資源的一部分，由所有業(yè)主共享權(quán)益，但長期以來，開發(fā)商利用優(yōu)勢地位把持地下車庫的所有權(quán)和管理權(quán)，業(yè)主們往往只能忍氣吞聲作罷。

然而，在湖南長沙，東成大廈的業(yè)主們卻咽不下這口氣，業(yè)主們?yōu)榇俗呱辖鼉赡甑脑V訟之路。

12月16日，他們收到了長沙市中級人民法院的終審判決：負(fù)一樓地下車庫的管理權(quán)歸業(yè)主委員會。據(jù)了解，業(yè)主委員會通過民事訴訟拿回地下車庫管理權(quán)，在全國尚屬首例。

兩處停車位價格迥異

東成大廈位于長沙市芙蓉路，由湖南東成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“東成房產(chǎn)”）開發(fā)建設(shè)，在1999年剛交付使用的時候，曾經(jīng)是芙蓉路上一棟頗有名氣的樓盤。該大廈地上有30層，地下2層。地下負(fù)二層為人防工程，地下負(fù)一層為地下車位。其時，東成大廈物業(yè)由湖南東盛物業(yè)管理有限負(fù)責(zé)管理（以下簡稱“東盛物業(yè)”）。

2002年2月，經(jīng)長沙市房管局核定，為東成大廈負(fù)一樓辦理了產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)歸東成房產(chǎn)所有。2004年5月，東成房產(chǎn)通過湖南省拍賣公司以拍賣方式對其包括車位在內(nèi)負(fù)一樓的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處置，長沙聯(lián)鑫實業(yè)有限公司（以下簡稱“聯(lián)鑫公司”）通過競拍方式取得該車位及其他房屋的產(chǎn)權(quán)。聯(lián)鑫公司到房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門辦理了過戶手續(xù)。

由于對東盛物業(yè)諸多不滿，東成大廈業(yè)主委員會與其進(jìn)行多場官司后，終于在2016年3月，結(jié)束了與東盛物業(yè)的關(guān)系。大伙從業(yè)主中征集4位自愿當(dāng)發(fā)起人的代表，到長沙工商部門注冊成立長沙市好鄰居物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“好鄰居公司”），從社會上選聘有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員擔(dān)任主管，開始摸索自我管理方法。2016年11月23日，業(yè)委會與好鄰居公司簽訂合同，委托其管理小區(qū)物業(yè)。

然而，小區(qū)負(fù)一樓（含地下車位）的管理權(quán)卻一直在聯(lián)鑫公司手里，它修建停車設(shè)施，對外來車輛和業(yè)主車輛進(jìn)行收費(fèi)。就這樣，東成大廈停車場分室外和室內(nèi)，室外即大廈停車坪由好鄰居公司負(fù)責(zé)收費(fèi)，室內(nèi)即地下車庫由聯(lián)鑫公司收費(fèi)。

12月18日，《中國消費(fèi)者報》記者來到東成大廈進(jìn)行走訪。東城大廈外墻上有一塊黃色公示牌，上面公示著東成大廈停車坪的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，小車24小時最高收費(fèi)20元；

相隔幾米處的地下車庫入口則是一塊藍(lán)色的公示牌，顯示小車24小時最高收費(fèi)40元。

記者注意到，價格存在差異的兩處停車場所也呈現(xiàn)出兩種迥然不同的景象，停車坪里車輛密密麻麻�？�，缺少秩序，而車庫內(nèi)卻有不少空位。

業(yè)委會索要地下車庫管理權(quán)

2016年，東成大廈小區(qū)業(yè)主自行成立好鄰居公司后，所有業(yè)主成為公司股東，物業(yè)開始實行自管。本著“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理”的規(guī)定，東成大廈業(yè)委會向聯(lián)鑫公司去函，要求聯(lián)鑫公司交出負(fù)一樓的停車場管理權(quán)。聯(lián)鑫公司以負(fù)一樓產(chǎn)權(quán)歸己為由，拒絕交出管理權(quán)。

雙方多次協(xié)商未果。2018年8月，東成大廈業(yè)委會將聯(lián)鑫公司告上法庭。東成大廈業(yè)委會訴稱，聯(lián)鑫公司在未經(jīng)東成大廈業(yè)主大會任何授權(quán)的情況下，非法對東成大廈負(fù)一樓把持，修建收費(fèi)設(shè)施，對業(yè)主和外來車輛收費(fèi)，對抗大樓物業(yè)由一個物業(yè)企業(yè)施行管理的強(qiáng)制規(guī)定等，由此給整棟大樓埋下公共安全隱患，其行為違反了國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第三十三條之規(guī)定。請求法院判令聯(lián)鑫公司退出對東成大廈負(fù)一樓的非法管理；聯(lián)鑫公司向東成大廈業(yè)委會交付負(fù)一樓停車管理的全部資料文件、檔案、鑰匙。

長沙市芙蓉區(qū)人民法院公開開庭審理此案。

法院審理認(rèn)為，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)企業(yè)或者其他管理人。東成大廈業(yè)委會作為備案的業(yè)主委員會，是有權(quán)代表東成大廈全體業(yè)主的法定機(jī)構(gòu)，其與好鄰居公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，應(yīng)對雙方當(dāng)事人發(fā)生法律約束力。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十條的規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。本案涉案的東成大廈物業(yè)管理的現(xiàn)狀是負(fù)一樓由聯(lián)鑫公司管理，其余部分由好鄰居公司管理，好鄰居公司是與東成大廈業(yè)委會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的公司，根據(jù)前述規(guī)定，聯(lián)鑫公司應(yīng)退出對負(fù)一樓的管理，由好鄰居公司統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理。故對東成大廈業(yè)委會的訴訟請求，一審法院予以支持。

終審法院維持原判

聯(lián)鑫公司對一審判決不服，上訴至長沙市中級人民法院。在上訴狀中，聯(lián)鑫公司表示，一審判決在未查明東成大廈負(fù)一樓權(quán)屬狀況等基本情況而且東成大廈業(yè)委會也未提交該負(fù)一樓權(quán)屬證據(jù)的情況下，判決要求聯(lián)鑫公司退出對東成大廈負(fù)一樓的管理，并交出全部資料文件檔案鑰匙，明顯是沒有事實依據(jù)的。東成大廈負(fù)一樓為聯(lián)鑫公司通過購買方式取得的獨立所有的房產(chǎn)，并進(jìn)行了物權(quán)登記，聯(lián)鑫公司對此擁有專屬物權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，聯(lián)鑫公司依據(jù)房屋的規(guī)劃用途，辦理了合法的經(jīng)營手續(xù)，以及經(jīng)營停車場，服務(wù)于大樓用戶和廣大社會用戶，符合相關(guān)法律規(guī)定。

東成大廈業(yè)委會辯稱，東成大廈地下停車位屬于大樓公共設(shè)施，應(yīng)該是提供給全體業(yè)主進(jìn)行使用，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，由物業(yè)公司實行管理。東成大廈業(yè)委會請示了長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會回復(fù)應(yīng)由一個物業(yè)公司實行管理，負(fù)一、負(fù)二樓消防安全都是東成大廈業(yè)委會負(fù)責(zé)，請求二審法院依法駁回上訴，維持原判。

長沙市中級人民法院審理認(rèn)為，業(yè)主享有委托物業(yè)企業(yè)或者其他管理人的權(quán)利。東成大廈業(yè)委會代表東成大廈全體業(yè)主與好鄰居公司簽訂的《東成大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》，合法有效。長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會《關(guān)于東成大廈業(yè)主委員會信訪問題的回復(fù)》明確：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十三條的規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。東成大廈負(fù)一樓停車場應(yīng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理。本案涉案東成大廈負(fù)一樓由聯(lián)鑫公司管理，而好鄰居公司是與東成大廈業(yè)委會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的公司，聯(lián)鑫公司雖主張東成大廈負(fù)一樓車庫的所有權(quán)歸其所有，應(yīng)當(dāng)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但本院認(rèn)為東成大廈負(fù)一樓除車庫外，還有共有分?jǐn)偯娣e，聯(lián)鑫公司目前對負(fù)一樓的使用、管理行為承擔(dān)了部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職能，影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對負(fù)一樓安全設(shè)施的維護(hù)，一審判決聯(lián)鑫公司應(yīng)退出對東成大廈負(fù)一樓的管理，由好鄰居公司統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理，并向東成大廈業(yè)委會交付負(fù)一樓停車管理的全部資料文件檔案鑰匙，并無不當(dāng)，本院予以維持。聯(lián)鑫公司應(yīng)在合理范圍內(nèi)對車庫行使權(quán)利。

據(jù)此，長沙市中級人民法院作出判決：駁回上訴，維持原判。

中國消費(fèi)者報新媒體編輯部出品

來源/中國消費(fèi)者報·中國消費(fèi)網(wǎng)

記者/余知都